Dopo mesi di graduale stabilizzazione dei tassi di interesse, il mercato dei mutui ipotecari sta entrando in una nuova fase competitiva. Invece di concentrarsi sull’offerta di tassi bassi nei primi mesi, le banche stanno iniziando a competere con politiche a lungo termine come l’estensione del periodo a tasso fisso, l’aumento della durata del mutuo a 30-35 anni, l’incremento del rapporto prestito/valore e la riduzione del margine dopo il periodo preferenziale.
Questa iniziativa si inserisce nel quadro degli sforzi del Governo e della Banca di Stato volti a ridurre i costi del capitale per favorire l’accesso all’edilizia abitativa, promuovendo al contempo i flussi di credito per soddisfare le reali esigenze abitative, uno dei principali motori del mercato immobiliare.
Oltre ad abbassare i tassi di interesse, le banche stanno estendendo le offerte promozionali.
In particolare, Vietcombank ha appena lanciato un pacchetto di credito del valore di 20.000 miliardi di VND per i clienti che acquistano case in progetti immobiliari per i quali sono stati rilasciati i certificati di diritto d’uso del terreno e di proprietà dell’abitazione.
Nell’ambito del programma, i clienti beneficiano di tassi di interesse fino all’1% inferiori all’anno rispetto ai tassi standard dei mutui immobiliari per clienti privati. La durata massima del prestito è di 35 anni, mentre l’importo massimo finanziabile può raggiungere il 100% del valore dell’immobile, a seconda delle condizioni e della storia creditizia del cliente.
Un rappresentante di Vietcombank ha dichiarato che le condizioni, i limiti e i termini di presentazione delle domande sono applicati secondo le politiche della banca in vigore in ciascun periodo. La scelta del progetto e dell’immobile è interamente a discrezione del cliente; la banca effettua solo le valutazioni ai fini della concessione del credito e non fornisce raccomandazioni di investimento.
Nel frattempo, TPBank sta anche implementando politiche preferenziali per i mutui immobiliari e i prestiti al consumo garantiti. Nell’ambito di questo programma, alcuni prestiti vedranno i loro tassi di interesse ridotti fino a 1,2 punti percentuali rispetto al tasso attuale, a seconda del prodotto e delle condizioni applicabili.
Una nuova tendenza del mercato è che la concorrenza non si limita più ai tassi di interesse bassi a breve termine, ma si è spostata sull’ottimizzazione del costo totale del prestito. Per i prestiti con una durata di 20-30 anni, ridurre il margine dopo l’offerta iniziale o estendere il periodo a tasso fisso può generare vantaggi significativamente maggiori rispetto a una semplice riduzione di pochi punti percentuali nei primi mesi.
Per chi acquista casa, questo è un fattore particolarmente importante perché una differenza di appena un punto percentuale nei tassi di interesse a lungo termine può tradursi in un risparmio di centinaia di milioni di dong in interessi passivi.
Una delle novità più significative arriva daVIB, che applica un tasso di interesse fisso dell’11,5% annuo per 5 anni (60 mesi) ai clienti che richiedono un prestito per acquistare, costruire, ristrutturare, compensare i costi di acquisto o rifinanziare immobili.
Secondo le valutazioni di mercato, questo è attualmente il periodo di tasso fisso più lungo, mentre la maggior parte delle banche offre tassi fissi solo per 12-24 mesi.
L’estensione del periodo a tasso fisso riduce significativamente il rischio per i mutuatari in caso di fluttuazioni dei tassi di interesse di mercato, offrendo loro al contempo un maggiore controllo sulla pianificazione finanziaria a lungo termine.
La signora Tuong Nguyen, vicedirettrice generale e direttrice del settore Retail Banking presso VIB, ha affermato che, oltre a ridurre i costi del capitale, la banca desidera aiutare le persone ad essere più proattive nei loro progetti di acquisto di una casa.
“Per una decisione a lungo termine come l’acquisto di una casa, la stabilità e la prevedibilità dei costi del capitale sono importanti quanto il tasso di interesse iniziale. Questa è anche la direzione che prevediamo di vedere sempre più evidente nel mercato dei mutui immobiliari, dall’ottimizzazione dei costi di finanziamento immediati al miglioramento delle capacità di pianificazione finanziaria a lungo termine per i nostri clienti”, ha affermato la signora Tuong Nguyen.
Secondo gli esperti, questo cambiamento riflette una nuova tendenza competitiva tra le banche, dato che i tassi di interesse non differiscono più in modo significativo. Invece di ridurre drasticamente i tassi di interesse sui depositi, le banche optano per politiche che aiutano i clienti a prevedere più facilmente i propri obblighi di rimborso del debito su più anni.
Si prevede che i tassi di interesse continuino a scendere.
Nonostante la comparsa di numerosi nuovi programmi di incentivazione, il costo a lungo termine dei mutui ipotecari rimane un fattore chiave da considerare per chi richiede un prestito.
Secondo l’Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), i tassi di interesse agevolati per i mutui ipotecari offerti da circa 10 banche variano attualmente dall’8,2% al 10,5% annuo. Tuttavia, questi tassi sono applicabili principalmente solo durante il periodo agevolato di 6-24 mesi. TPBank offre un periodo agevolato di 6 mesi, mentre VietinBank e Standard Chartered lo estendono a 24 mesi.
Dopo questo periodo, la maggior parte delle banche è passata a un meccanismo di tasso d’interesse variabile, calcolato come tasso d’interesse di base più un margine di circa il 3,3%-3,5% annuo. Pertanto, il tasso d’interesse preferenziale iniziale non riflette pienamente il costo effettivo del prestito durante tutto il suo ciclo di vita.
In realtà, il tasso di interesse che i mutuatari devono pagare dopo la fine del periodo preferenziale si aggira ancora generalmente tra il 13% e il 15% annuo, a seconda della banca, del profilo creditizio, delle garanzie e della durata del prestito.
Pertanto, gli esperti raccomandano agli acquirenti di case di non confrontare solo i tassi di interesse agevolati iniziali, ma anche di calcolare il costo totale del mutuo, comprensivo del margine dopo il periodo agevolato, del periodo a tasso fisso, delle penali per il rimborso anticipato e di altre condizioni accessorie.
Il signor Nguyen Le Nam, direttore della divisione Personal Bankingdi ACB , ritiene che la tendenza al ribasso dei tassi di interesse verso la fine dell’anno creerà le condizioni per ulteriori riduzioni dei tassi di interesse sui mutui ipotecari, stimolando così l’accesso al credito per soddisfare le reali esigenze abitative.
Secondo il signor Nam, l’accesso al capitale non rappresenta attualmente un ostacolo significativo, ma la qualità della domanda di prestiti è cambiata notevolmente. Le banche sono ora più caute nel valutare la capacità di rimborso dei clienti, soprattutto nei casi in cui i mutuatari sono disposti a contrarre prestiti a tassi di interesse elevati.
“Dobbiamo interrogarci sulla sostenibilità e sulla capacità di rimborso del debito di questi gruppi di clienti nel contesto di costi del capitale fluttuanti”, ha affermato Nam.
Al contrario, anche gli acquirenti di case stanno diventando sempre più cauti. Invece di chiedere un prestito immediatamente quando ne hanno bisogno, molti clienti aspettano proattivamente tassi di interesse più favorevoli e calcolano attentamente il loro flusso di cassa per evitare future pressioni legate al rimborso del debito.
Secondo il signor Nam, con i tassi di interesse sui depositi attualmente sotto controllo, c’è ancora margine per ridurre i tassi di interesse sui prestiti. Attualmente, ACB applica tassi di interesse sui mutui ipotecari intorno al 10% annuo per i clienti privati, equivalenti a un costo degli interessi inferiore all’1% mensile: un livello che chi ha una reale necessità di un’abitazione può permettersi se ha un reddito stabile.
Nonostante le pressioni per raggiungere la redditività, ACB ha esteso la durata dei prestiti da 20 a 30 anni per ridurre le rate mensili dei clienti. Ad esempio, con un prestito di 6 miliardi di VND su 30 anni con rimborso a quote costanti, i mutuatari dovranno pagare solo circa 200 milioni di VND di capitale all’anno, esclusi gli interessi.
Secondo gli esperti, se i tassi di interesse rimarranno stabili e la mobilitazione dei capitali migliorerà negli ultimi mesi dell’anno, la concorrenza nel mercato dei mutui ipotecari non si concentrerà solo sulla riduzione dei tassi di interesse, ma si estenderà anche a soluzioni che aiutino le persone ad accedere ad alloggi più sostenibili.
Data la continua elevata domanda di alloggi, si prevede che i prodotti di credito con costi trasparenti, tassi di interesse fissi a lungo termine e condizioni di prestito flessibili diventeranno un nuovo vantaggio competitivo per le banche, contribuendo al contempo a un flusso di capitali sicuro e sostenibile nel mercato immobiliare.
Fonte: https://www.vietnamplus.vn/ngan-hang-tang-uu-dai-cuoc-dua-vay-mua-nha-buoc-sang-giai-doan-moi-post1133849.vnp
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