Pignoramento Della Casa Con Mutuo Ancora In Corso: Come Funziona

Questa guida raccoglie le domande che ci vengono poste più spesso da chi ha un mutuo ipotecario sulla propria abitazione, ha smesso di pagare qualche rata e si è visto arrivare una lettera della banca — o, peggio, un atto di precetto. Sono domande vere, formulate come le formulano le persone, non come le scriverebbe un manuale. Le risposte sono complete: dove serve un numero di articolo lo trovi, dove serve una sentenza la trovi, dove la risposta è “dipende” ti spieghiamo da cosa dipende.

Il quadro normativo è quello del Libro III del codice di procedura civile, riscritto in più punti dalla riforma Cartabia (d.lgs. 149/2022, applicabile alle procedure iniziate dal 28 febbraio 2023), combinato con le regole speciali che il Testo Unico Bancario (d.lgs. 385/1993) detta per il credito fondiario agli articoli 38, 40 e 41. A questo si aggiunge, per chi non ha più capacità di rimborso, il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (d.lgs. 14/2019), che dal correttivo-ter del 2024 consente in più casi di tenere fuori l’abitazione principale dalla procedura e proseguire il pagamento del mutuo.

Perché lo Studio Monardo si occupa proprio di questo. Il pignoramento con mutuo in corso è, prima di tutto, una materia bancaria: si discute di validità del titolo, di decadenza dal beneficio del termine, di conteggi, di cessioni del credito.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo coordina uno staff multidisciplinare che opera a livello nazionale proprio in diritto bancario e tributario, con avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso fascicolo. Ed è anche, quasi sempre, una materia di sovraindebitamento: la sua abilitazione di Gestore della crisi ai sensi della L. 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, e il ruolo di professionista fiduciario di un OCC sono ciò che permette di aprire, quando serve, la strada alternativa che consente di salvare l’immobile.

📩 Se hai già ricevuto un sollecito, una comunicazione di decadenza dal beneficio del termine o un atto di precetto, non lasciare che siano i termini a decidere per te: scrivici oggi stesso allo Studio Monardo — tutti i riferimenti per raggiungerci sono in fondo a questa pagina.

“Ma se ho ancora il mutuo da pagare, la banca può davvero pignorarmi la casa?”

Sì. Anzi: il mutuo è esattamente il motivo per cui può farlo con più facilità di chiunque altro.

Molte persone ragionano al contrario: “la casa non è ancora del tutto mia, quindi la banca non può prendersela”. È il rovescio della realtà. Quando hai firmato il mutuo hai concesso alla banca un’ipoteca sull’immobile, e l’ipoteca serve proprio a questo: dare al creditore il diritto di far vendere il bene e di essere pagato per primo sul ricavato, prima di tutti gli altri.

C’è di più. Il contratto di mutuo stipulato per atto notarile è già di per sé un titolo esecutivo ai sensi dell’art. 474 c.p.c. Questo significa che la banca non deve fare causa, non deve ottenere una sentenza, non deve nemmeno chiedere un decreto ingiuntivo: le basta notificare l’atto di precetto e, decorsi i termini, procedere al pignoramento. Nel caso del credito fondiario — cioè, oggi, praticamente ogni mutuo di medio-lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili ai sensi dell’art. 38 TUB — la legge fa alla banca anche un altro sconto: l’art. 41, comma 1, TUB esclude l’obbligo di notificare il titolo contrattuale esecutivo insieme al precetto.

Quindi la sequenza reale è più corta di quanto immagini: rate non pagate → dichiarazione di risoluzione o di decadenza dal beneficio del termine → precetto → pignoramento. Nessun giudice interviene prima. Il primo momento in cui un giudice guarda il tuo caso è quando sei tu a chiederglielo, con un’opposizione o con un’istanza. Se aspetti passivamente che “qualcuno controlli”, non controllerà nessuno.

“Chi me la pignora: solo la banca del mutuo o possono farlo anche gli altri creditori?”

Chiunque abbia un titolo esecutivo contro di te. Il pignoramento immobiliare non è un privilegio della banca: può promuoverlo una finanziaria, un fornitore, un ex socio, un condominio che abbia ottenuto un decreto ingiuntivo.

La differenza sta in cosa ci guadagnano. La banca ipotecaria, quando l’immobile viene venduto, incassa per prima. Gli altri incassano solo su ciò che avanza. Per questo capita spesso che sia un creditore chirografario a iniziare l’esecuzione e che la banca — che se ne stava tranquilla perché stavi pagando — si limiti poi a intervenire nella procedura già aperta, ai sensi dell’art. 499 c.p.c.

E qui c’è un punto che cambia tutto e che quasi nessuno conosce: se un creditore qualunque pignora la tua casa ipotecata, la banca interviene e chiede l’intero capitale residuo, non le rate arretrate. Il pignoramento altrui, in altre parole, ti fa perdere il beneficio della rateazione anche verso un creditore con cui eri perfettamente in regola. Un debito da dodicimila euro con un fornitore può trascinare dentro la procedura un mutuo residuo da centomila.

Vale anche il caso opposto: se è la banca a pignorare, tutti gli altri creditori vengono a sapere della procedura (il pignoramento si trascrive nei registri immobiliari, è pubblico) e si affacciano con i loro interventi. Questo è il motivo per cui la difesa non si costruisce mai “sul singolo creditore”, ma sulla fotografia completa dell’esposizione: chi ha titolo, chi ha ipoteca, chi ha solo aspettative.

“Dopo quante rate non pagate scatta il pignoramento?”

Non esiste un numero magico, e la convinzione più diffusa in circolazione — “fino a sei rate sono al sicuro” — è pericolosamente sbagliata.

Il numero da cui nasce l’equivoco è nell’art. 40, comma 2, TUB: la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento verificatosi almeno sette volte, anche non consecutive, dove per “ritardato” si intende il pagamento effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. Fin qui la lettura popolare è corretta. Il problema è che questa norma disciplina una delle strade che la banca ha davanti, non tutte.

Le altre sono almeno due. La prima: oltre i 180 giorni non si parla più di ritardo ma di mancato pagamento, che ricade nelle regole ordinarie e, in presenza di una clausola risolutiva espressa, può legittimare la risoluzione anche per un numero di rate molto inferiore. La seconda: l’art. 1186 c.c. consente al creditore di dichiarare la decadenza dal beneficio del termine quando il debitore è divenuto insolvente o ha diminuito le garanzie prestate, a prescindere dal conteggio delle rate.

Attenzione però, perché è qui che si gioca una difesa concreta: la banca non può usare l’art. 1186 c.c. come scorciatoia per aggirare la soglia dell’art. 40 TUB. Se invoca l’insolvenza, deve provarla con elementi ulteriori e diversi dal semplice ritardo nel pagamento delle rate. La Cassazione lo ha chiarito con l’ordinanza n. 14702 del 27 maggio 2024, e la giurisprudenza di merito è arrivata a sanzionare come contraria a buona fede la condotta della banca che, dopo aver accettato per mesi pagamenti tardivi, si avvale improvvisamente della decadenza (Tribunale di Brindisi, sentenza 6 luglio 2025).

C’è poi un dettaglio contabile che frega moltissime persone. Se paghi con qualche mese di ritardo, la banca imputa il versamento alla rata più vecchia rimasta scoperta: tu credi di essere in pari con la rata corrente, e invece sei cronicamente in ritardo su tutte. Alla settima volta, il presupposto dell’art. 40 TUB è integrato senza che tu te ne sia accorto.

“Che differenza c’è tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario normale? A me, in concreto, cosa cambia?”

Cambia parecchio, e conviene saperlo prima e non dopo.

Il mutuo fondiario è definito dall’art. 38 TUB come finanziamento a medio-lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili, entro un limite di finanziabilità fissato dalla Banca d’Italia nell’80% del valore del bene. Il mutuo ipotecario “ordinario” non ha questo limite e non gode della disciplina speciale.

Per te, debitore, il fondiario è insieme più severo e più protettivo:

• Più severo, perché la banca è esonerata dall’obbligo di notificare il titolo contrattuale (art. 41, comma 1, TUB), perché può iniziare o proseguire l’azione esecutiva anche dopo l’apertura di una procedura concorsuale a carico del debitore (art. 41, comma 2), e perché ha diritto di incassare le rendite dell’immobile ipotecato, ad esempio i canoni di locazione, dedotte spese e tributi (art. 41, comma 3).
• Più protettivo, perché l’art. 40, comma 2, TUB fissa una soglia minima di gravità dell’inadempimento che nel mutuo ordinario non esiste, ed è stata ritenuta inderogabile: è nulla la clausola che consenta alla banca di risolvere per ritardato pagamento a condizioni più blande di quelle di legge.

Una precisazione utile, perché per anni ha alimentato un contenzioso di massa: il superamento del limite dell’80% non rende nullo il contratto. Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022, hanno stabilito che l’effetto è la conversione del mutuo fondiario in ordinario mutuo ipotecario, che resta valido e resta titolo esecutivo. Contestare la fondiarietà, quindi, non fa cadere l’esecuzione: al massimo fa venir meno le agevolazioni processuali della banca. È un’arma, ma va usata sapendo cosa produce.

“Cosa succede, passo dopo passo, dal primo sollecito all’asta?”

Te lo riassumo nella sequenza reale, quella che vediamo nei fascicoli.

Prima fase, stragiudiziale: solleciti, poi classificazione della posizione a “inadempienza probabile” e infine a “sofferenza” in Centrale dei Rischi, poi la lettera con cui la banca comunica la risoluzione del contratto o la decadenza dal beneficio del termine e chiede l’intero capitale residuo, gli interessi di mora e le spese.

Seconda fase, precetto: è l’intimazione ad adempiere entro dieci giorni. Il precetto perde efficacia se il pignoramento non viene eseguito entro novanta giorni dalla notifica (art. 481 c.p.c.).

Terza fase, pignoramento: l’ufficiale giudiziario notifica l’atto e lo trascrive nei registri immobiliari. Il creditore deve poi depositare la nota di trascrizione e iscrivere la causa a ruolo entro quindici giorni, e depositare la documentazione ipocatastale entro sessanta giorni dal deposito del ricorso (art. 567 c.p.c.), pena l’inefficacia del pignoramento.

Quarta fase, istruttoria: il giudice dell’esecuzione nomina l’esperto stimatore e, contestualmente, il custode giudiziario in sostituzione del debitore (art. 559 c.p.c. come riformato). Arriva la perizia con il valore di stima, che sarà il prezzo base.

Quinta fase, vendita: udienza ex art. 569 c.p.c., ordinanza di delega al professionista, pubblicità sul portale delle vendite pubbliche, esperimenti d’asta con ribassi progressivi fino al 25% per volta.

Sesta fase, trasferimento e distribuzione: versato il saldo prezzo, il giudice emette il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., che trasferisce la proprietà, ordina la cancellazione di ipoteche e pignoramenti e costituisce titolo per il rilascio. Poi si distribuisce il ricavato secondo l’ordine delle prelazioni (artt. 596 e ss. c.p.c.).

Da tenere a mente: i termini processuali sono sospesi dal 1° al 31 agosto per la sospensione feriale, e solo in quel periodo.

“Mi hanno notificato il precetto: quanto tempo ho prima che arrivi il pignoramento?”

Formalmente, dieci giorni per pagare e novanta perché il precetto resti valido. Sostanzialmente, quei novanta giorni sono la finestra più preziosa dell’intera vicenda, e quasi tutti la sprecano ad aspettare.

Perché è la finestra più preziosa? Perché in questo momento il vincolo sull’immobile non è ancora trascritto. Non c’è ancora un custode, non c’è ancora una perizia, non ci sono ancora spese di procedura che si aggiungono al debito, non c’è ancora la pubblicità che attira gli altri creditori. Vendere l’immobile sul libero mercato è ancora possibile, e a prezzi che non hanno nulla a che vedere con quelli d’asta. Rinegoziare con la banca è ancora possibile. Un saldo e stralcio è ancora possibile, e la banca lo valuta con più interesse perché sa che l’esecuzione le costerà tempo e denaro.

Nei dieci giorni, invece, si decide una cosa diversa: se contestare. L’opposizione a precetto ex art. 615, comma 1, c.p.c. si propone davanti al giudice competente e contesta il diritto della banca di procedere: contratto risolto senza i presupposti dell’art. 40 TUB, decadenza dichiarata senza prova dell’insolvenza, conteggi errati, interessi non dovuti, credito già estinto o prescritto, difetto di legittimazione del cessionario.

Diverso è il caso dei vizi formali dell’atto. Qui la Cassazione ha chiarito con l’ordinanza n. 21348 del 25 luglio 2025 che la doglianza relativa alla mancata o irregolare notifica del titolo esecutivo non incide sul diritto di procedere ma determina solo l’invalidità degli atti successivi: il rimedio è l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., con il suo termine perentorio di venti giorni. Sbagliare rimedio significa vedersi dichiarare inammissibile l’opposizione mentre i termini dell’altra sono ormai scaduti. È l’errore tecnico che, da solo, chiude più difese di qualunque altro.

“Il pignoramento è arrivato. Cosa devo fare nei primi giorni?”

Tre cose, in quest’ordine.

Prima: verificare la regolarità formale dell’atto e degli adempimenti successivi. L’atto di pignoramento deve contenere l’ingiunzione di cui all’art. 492 c.p.c. e l’esatta identificazione catastale del bene. Il creditore deve aver iscritto la causa a ruolo nei quindici giorni e depositato entro sessanta giorni la documentazione ipocatastale prevista dall’art. 567 c.p.c. Se questi adempimenti mancano o sono tardivi, il pignoramento è inefficace e va dichiarata l’estinzione della procedura. Ogni contestazione di questo tipo viaggia sui venti giorni dell’art. 617 c.p.c.: sono termini che bruciano in silenzio.

Seconda: chiedere alla banca i conteggi analitici e l’intera documentazione contrattuale. Contratto, piano di ammortamento allegato, comunicazioni periodiche, estratti, atto di quietanza. Serve per capire se il credito precettato è corretto. Le contestazioni generiche sull’ammortamento alla francese, dopo Cass., Sez. Un., n. 15130 del 29 maggio 2024, non portano da nessuna parte; quelle specifiche e documentate sì: divergenza tra il TAN pattuito e il tasso concretamente applicato, costi non indicati in contratto, interessi di mora superiori alla soglia usura, piano di ammortamento non allegato.

Terza: fare i conti sulla capacità di rimborso reale, non su quella sperata. Perché la scelta tra le strade possibili — conversione, vendita diretta, saldo e stralcio, sovraindebitamento — dipende da una sola variabile: quanta liquidità hai oggi e quanta ne puoi produrre in modo credibile nei prossimi mesi. Ogni strada ha una porta che si chiude a un certo punto della procedura, e non tutte si chiudono nello stesso momento.

“Posso restare a vivere in casa mentre la procedura va avanti?”

Se l’immobile è la tua abitazione e ci vive il tuo nucleo familiare, di regola sì, fino al decreto di trasferimento. È la regola scritta nell’art. 560 c.p.c. dopo la riforma Cartabia: il debitore e i familiari conviventi non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze fino alla pronuncia del decreto di trasferimento.

La regola, però, ha eccezioni precise, e sono eccezioni che ti puoi procurare da solo. Il giudice ordina la liberazione anticipata quando il debitore ostacola il diritto di visita dei potenziali acquirenti, quando l’immobile non è mantenuto in buono stato per colpa o dolo suo o dei familiari, quando viola gli altri obblighi che la legge gli pone a carico. Ordina la liberazione anticipata, in ogni caso, quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo, o è occupato da soggetti privi di titolo opponibile alla procedura.

Due avvertenze pratiche. La prima: dal momento del pignoramento non puoi dare in locazione l’immobile senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione. Un contratto stipulato di nascosto, magari a canone di favore per un parente, non è opponibile alla procedura e può costituire esattamente quella violazione degli obblighi che giustifica la liberazione anticipata. La seconda: il custode giudiziario ha diritto di accedere e di organizzare le visite. Non aprirgli la porta è la strategia peggiore possibile, perché produce l’unico risultato che volevi evitare — uscire di casa prima.

Sull’attuazione dell’ordine di liberazione la giurisprudenza è ormai assestata: il custode vi procede secondo le disposizioni del giudice, senza le formalità dell’esecuzione per rilascio degli artt. 605 e ss. c.p.c., e sui rimedi impugnatori la Cassazione è intervenuta più volte, da ultimo con la sentenza n. 22105 del 31 luglio 2025.

“C’è un modo per bloccare tutto pagando? E se non ho la somma subito?”

Sì, si chiama conversione del pignoramento ed è disciplinata dall’art. 495 c.p.c. Consiste nel sostituire ai beni pignorati una somma di denaro pari a quanto dovuto al creditore procedente e ai creditori intervenuti — capitale, interessi e spese — più le spese di esecuzione. Versata l’intera somma, il bene è liberato dal vincolo e la procedura si chiude.

I presupposti sono tre e sono tutti rigidi.

Tempestività: l’istanza va depositata prima che sia disposta la vendita. Nell’espropriazione immobiliare questo significa, in concreto, prima dell’ordinanza con cui il giudice delega le operazioni di vendita. La Cassazione ha ritenuto manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale di questo termine, osservando che esso realizza un contemperamento ragionevole tra il diritto sociale all’abitazione e il diritto del creditore alla tutela del credito (ord. n. 1477 del 22 gennaio 2026).

Deposito iniziale: insieme all’istanza, a pena di inammissibilità, va depositata una somma non inferiore a un sesto dell’importo del credito per cui si procede e dei crediti degli intervenuti, dedotti i versamenti già effettuati e documentati.

Unicità: l’istanza può essere avanzata una sola volta, e il divieto vale anche quando la prima sia stata dichiarata inammissibile per un vizio formale (Cass. n. 15362/2017).

Sulla mancanza di liquidità immediata la norma ti viene incontro: il giudice, con l’ordinanza che determina la somma, può disporre — se ricorrono giustificati motivi — che il debitore versi con rateizzazioni mensili entro il termine massimo di quarantotto mesi, maggiorate degli interessi al tasso convenzionale o, in difetto, legale. I creditori vengono pagati ogni sei mesi. Ma il meccanismo è spietato: se ometti il versamento o ritardi di oltre trenta giorni anche una sola rata, decadi, le somme già versate entrano a far parte dei beni pignorati e il giudice dispone senza indugio la vendita.

Un dettaglio che sposta il conto finale: nella determinazione della somma il giudice deve tenere conto anche dei creditori intervenuti dopo il deposito dell’istanza, fino all’udienza in cui provvede (Cass. n. 411 del 13 gennaio 2020). Chi calcola l’importo sul solo credito del procedente si ritrova davanti a una cifra molto più alta di quella preventivata.

“La casa è cointestata con mia moglie, ma il mutuo l’ho firmato solo io: cosa succede?”

Dipende da un elemento che va verificato in visura prima di ogni altra cosa: se tua moglie è coobbligata nel mutuo o terzo datore d’ipoteca, oppure semplicemente comproprietaria estranea al debito.

Se ha firmato il mutuo come cointestataria, è debitrice a tutti gli effetti e l’esecuzione la riguarda esattamente come riguarda te.

Se non ha firmato ma l’ipoteca grava sull’intero immobile perché anche lei ha concesso la garanzia, la banca può far vendere l’intero bene: l’ipoteca segue il bene, non la persona. La Cassazione ha chiarito che l’esonero dall’obbligo di notificare il titolo contrattuale opera anche nei confronti del terzo proprietario e del terzo datore d’ipoteca (Cass. n. 27848/2022; Cass. n. 11191/2022).

Se invece l’ipoteca grava solo sulla tua quota, si apre lo scenario dell’art. 599 c.p.c. Il pignoramento colpisce la quota indivisa, ma la comproprietaria non debitrice deve essere avvisata e il giudice, sentite le parti, deve valutare se il bene sia comodamente divisibile. Se non lo è — e un appartamento quasi mai lo è — si procede alla vendita dell’intero, con attribuzione alla comproprietaria della parte di ricavato corrispondente alla sua quota. Questo è un punto di leva reale: la comproprietaria estranea ha un interesse economico autonomo a che il bene non sia svenduto, e ha strumenti processuali propri per farlo valere.

Un caso a parte è quello della casa familiare assegnata in sede di separazione o divorzio. Il provvedimento di assegnazione, se trascritto prima del pignoramento, è opponibile alla procedura e incide pesantemente sul valore di realizzo, perché l’immobile viene venduto gravato dal diritto di godimento. Va verificato sempre, perché cambia la stima.

“Ho venduto casa e chi ha comprato si è accollato il mutuo. La banca può pignorare lui o viene ancora da me?”

Entrambe le cose, e questa è la ragione per cui l’accollo semplice è una delle operazioni più fraintese in circolazione.

L’accollo del mutuo, se non è liberatorio — e non lo è, se la banca non ha espressamente dichiarato di liberarti — non ti toglie dalla scena: resti obbligato in solido con l’acquirente. Se l’acquirente smette di pagare, la banca escute l’ipoteca sull’immobile che ormai è suo, ma può agire anche sul tuo patrimonio personale per l’eventuale residuo. Molte persone scoprono di essere ancora debitrici anni dopo aver traslocato.

Sul versante processuale, la posizione della banca è ulteriormente agevolata: nel procedimento di espropriazione relativo a crediti fondiari, l’esonero dall’obbligo di notificare il titolo contrattuale opera in senso ampio, e la giurisprudenza di merito lo ha esteso anche al fideiussore che abbia prestato la garanzia dentro l’atto di mutuo.

Una nota finale sull’aggiudicatario: chi compra all’asta un immobile gravato da mutuo fondiario ha, ai sensi dell’art. 41, comma 5, TUB, la facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento, assumendosi gli obblighi relativi. Se non se ne avvale, il giudice, con il provvedimento che dispone la vendita, gli indica il termine entro cui versare il prezzo. È una facoltà dell’acquirente, non un onere che gli piove addosso: l’effetto purgativo del decreto di trasferimento resta la regola.

“Il mio mutuo è stato ceduto a una società di recupero crediti: cambia qualcosa per me?”

Cambia l’interlocutore e cambiano le verifiche da fare, non cambia il diritto di procedere.

La cessione del credito trasferisce al cessionario anche le garanzie che vi accedono (art. 1263 c.c.): insieme al credito passano l’ipoteca e tutte le facoltà connesse, compreso il regime speciale dell’art. 41 TUB. Le cessioni in blocco ex art. 58 TUB avvengono con pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e non richiedono la notifica individuale al singolo debitore. Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 10543 del 22 aprile 2025, hanno inoltre confermato che il cessionario, quale successore a titolo particolare nel diritto controverso, ha interesse a intervenire nei giudizi pendenti relativi a quel credito.

Detto questo, la verifica da fare è precisa e in molti casi produttiva: il cessionario deve provare la propria legittimazione, cioè che quel credito rientri effettivamente nel perimetro della cessione pubblicata. Quando i crediti passano di mano tre o quattro volte, la catena documentale si spezza con una certa frequenza, e la contestazione di legittimazione non è affatto un formalismo.

Un secondo aspetto riguarda i conteggi: nei portafogli deteriorati capita che vengano trasferiti importi comprensivi di voci mai maturate o già contestate, e la ricostruzione va rifatta a partire dal contratto originario.

Su questo terreno l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo opera come avvocato cassazionista e come coordinatore di uno staff multidisciplinare attivo su tutto il territorio nazionale in diritto bancario e tributario: la verifica della catena di cessione e il ricalcolo del dovuto sono attività che avvocati e commercialisti svolgono insieme sullo stesso fascicolo, perché richiedono contemporaneamente lettura giuridica del titolo e revisione tecnica dei conteggi.

“Se apro una procedura di sovraindebitamento riesco a tenermi la casa e continuare a pagare il mutuo?”

Sì, ed è oggi la strada più efficace per chi ha un mutuo sostenibile e un carico di altri debiti che non lo è. È anche il punto in cui il Codice della crisi ha fatto il passo avanti più significativo.

L’art. 67, comma 5, CCII stabilisce che il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore può prevedere il rimborso, alle scadenze convenute, delle rate a scadere del contratto di mutuo garantito da ipoteca iscritta sull’abitazione principale, a due condizioni alternative: che il debitore, alla data di deposito della domanda, sia in regola con le obbligazioni scadute, oppure che il giudice lo autorizzi al pagamento del debito per capitale e interessi scaduto a quella data. In pratica: la casa esce dall’attivo liquidabile, il debito ipotecario esce dal concorso, tutto il resto viene ristrutturato e falcidiato.

Il correttivo-ter (d.lgs. 136/2024) ha esteso la stessa possibilità al concordato minore introducendo il comma 2-bis dell’art. 75 CCII, colmando una disparità che penalizzava senza ragione il professionista e l’imprenditore individuale rispetto al consumatore. Per il concordato minore è richiesto qualcosa in più: l’OCC deve attestare che il credito garantito potrebbe essere soddisfatto integralmente con il ricavato della liquidazione del bene a valori di mercato e che il rimborso delle rate a scadere non lede i diritti degli altri creditori.

La domanda successiva è sempre la stessa: “e se il mutuo la banca me l’ha già risolto e l’esecuzione è già partita?”. La giurisprudenza di merito ha risposto in senso favorevole. Il Tribunale di Napoli Nord, con provvedimento del 7 maggio 2025, e il Tribunale di Pescara, con provvedimento del 10 maggio 2025, hanno ritenuto ammissibile la prosecuzione del mutuo ipotecario sull’abitazione principale anche in caso di contratto già dichiarato risolto e di procedura esecutiva pendente, disponendo la rimessione in termini per il pagamento delle rate scadute. La logica è quella indicata dal legislatore: consentire una purgazione della mora e la conseguente ripresa del rapporto, in considerazione del rilievo che la conservazione dell’abitazione ha nell’impianto della procedura.

Va detto con onestà che non è una strada automatica: serve la qualifica di consumatore o di debitore ammissibile, serve superare il vaglio di meritevolezza, serve un piano sostenibile e un’attestazione dell’OCC solida. Ma quando i presupposti ci sono, è l’unico strumento che azzera il resto dei debiti e lascia in piedi la casa.

“Se la casa viene venduta all’asta a meno di quanto devo, resto comunque debitore per la differenza?”

Sì. È la risposta più dura di tutta questa guida, ed è meglio conoscerla prima dell’asta che dopo.

Il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c. cancella le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni dei pignoramenti — quello che si chiama effetto purgativo — ma cancella la garanzia, non l’obbligazione. Se l’immobile viene aggiudicato a 96.000 euro e il credito complessivo ammonta a 134.000, i 38.000 euro di differenza restano un tuo debito, ora chirografario, aggredibile su stipendio, conto corrente, altri beni.

Il rischio è concreto perché il meccanismo dei ribassi è implacabile: ogni esperimento andato deserto consente una riduzione del prezzo base fino al 25%, e dopo tre o quattro tentativi il valore residuo può essere una frazione della stima iniziale. Nel frattempo le spese di procedura — compenso del delegato, del custode, dell’esperto, pubblicità — maturano e vengono soddisfatte in prededuzione, cioè prima dei creditori.

Da qui discende una conseguenza operativa che è il cuore della difesa: quasi sempre conviene vendere prima, e non subire la vendita. La vendita diretta introdotta dalla riforma Cartabia agli artt. 568-bis e 569-bis c.p.c. serve proprio a questo: il debitore, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima dell’udienza ex art. 569, può chiedere al giudice di disporre la vendita dell’immobile a un acquirente che ha trovato lui, per un prezzo non inferiore al valore di stima, allegando l’offerta e una cauzione non inferiore al decimo del prezzo offerto. Il bene si trasferisce libero da ipoteche e pignoramenti, senza le spese e i tempi dell’asta. Anche qui l’istanza si può proporre una sola volta.

L’alternativa negoziale è il saldo e stralcio: accordo con la banca per chiudere la posizione a fronte del pagamento di una somma inferiore al dovuto, con rinuncia espressa al residuo. Perché funzioni deve arrivare quando la banca ha ancora convenienza a chiudere — cioè prima che l’asta le prometta un realizzo — e deve essere formulato con una rinuncia scritta al credito residuo, altrimenti hai pagato senza aver risolto niente.

“Quanto tempo ho davvero prima di perdere la casa?”

Onestamente: meno di quanto ti dicono, e più di quanto temi.

Meno, se guardiamo ai termini utili. La finestra per l’opposizione agli atti esecutivi è di venti giorni. La finestra per la conversione si chiude quando il giudice dispone la vendita, che nella prassi arriva pochi mesi dopo il deposito della perizia. La finestra per la vendita diretta si chiude dieci giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c. Quelle sono le date che contano davvero, e sono tutte concentrate nella prima parte della procedura.

Più, se guardiamo alla durata complessiva. Un’espropriazione immobiliare, tra iscrizione a ruolo, nomina dell’esperto, perizia, udienza di vendita, delega, esperimenti d’asta ed eventuali diserzioni, difficilmente si esaurisce in meno di due o tre anni, e in molti tribunali ne servono di più. Il decreto di trasferimento — cioè il momento in cui la casa cessa giuridicamente di essere tua — arriva alla fine di tutto questo, e solo dopo il versamento integrale del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario.

Il rischio che nasce da questa asimmetria è preciso e lo vediamo continuamente: la lentezza della procedura crea l’illusione di avere tempo, mentre i termini che permettono di difendersi scadono nei primissimi mesi. Quando la persona si decide a reagire, di solito la perizia è già depositata, la vendita è già stata disposta, la conversione non è più proponibile e la vendita diretta neanche. A quel punto restano l’opposizione nel merito, se ci sono i presupposti, e il sovraindebitamento. Sono strade percorribili, ma sono strade in salita rispetto a quelle che si erano chiuse.

“Alla fine mi buttano fuori con la forza pubblica?”

Nella grandissima parte dei casi no, non in quella forma. Ma è bene sapere come funziona.

Finché l’immobile è abitato da te e dal tuo nucleo familiare, l’ordine di liberazione viene pronunciato contestualmente al decreto di trasferimento. L’attuazione è affidata al custode giudiziario, che vi procede secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione senza l’osservanza delle formalità previste per l’esecuzione per rilascio dagli artt. 605 e ss. c.p.c. In concreto: il custode ti convoca, concorda un termine per liberare l’immobile, effettua accessi. Il giudice può autorizzarlo ad avvalersi della forza pubblica e a nominare ausiliari, ma è una facoltà che si attiva di fronte a una resistenza, non il modo ordinario di procedere.

Il momento in cui la casa diventa dell’aggiudicatario è il decreto di trasferimento, non l’aggiudicazione. Tra i due passaggi corre il termine per il versamento del saldo prezzo, che nella prassi è di centoventi giorni. È un intervallo che va usato per organizzare la sistemazione abitativa, non per sperare che qualcosa si fermi da solo.

Sui rimedi contro l’ordine di liberazione, la giurisprudenza ha distinto con precisione a seconda del contesto: in sede di espropriazione individuale lo strumento è l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.; se il bene è coinvolto in una procedura concorsuale, l’ordine emesso dal giudice delegato si impugna con il reclamo (Cass. n. 28509 del 6 novembre 2024), e la Cassazione è tornata di recente sui limiti funzionali di quel reclamo con l’ordinanza n. 16285 del 26 maggio 2026.

Il terzo occupante, infine, ha una posizione autonoma: deve essere convocato e sentito, e se ha un titolo di godimento opponibile alla procedura può farlo valere sia con l’opposizione sia, chiusa l’esecuzione, nei confronti dell’aggiudicatario.

“Mi fa vedere un esempio concreto?”

Volentieri. Due ipotesi dimostrative — non casi reali, ma esercizi costruiti su numeri coerenti — per far vedere come cambiano gli esiti a seconda del momento in cui si interviene.

Ipotesi 1 — La conversione arrivata in tempo. Mutuo fondiario stipulato nel 2015, capitale residuo 118.400 €, rata mensile 742 €. Il mutuatario, dopo la perdita del lavoro, salta i pagamenti da marzo: a settembre le rate impagate sono sette e la banca dichiara la risoluzione del contratto. Precetto notificato il 14 novembre per 121.860 € tra capitale, interessi di mora e spese. Nessun pagamento nei dieci giorni. Pignoramento trascritto il 9 gennaio; iscrizione a ruolo il 20 gennaio; documentazione ipocatastale depositata il 3 marzo; nomina dell’esperto il 18 marzo; perizia depositata il 22 giugno con stima di 156.000 €.

Un fratello si rende disponibile a intervenire con 42.000 € di liquidità. Il debitore deposita istanza di conversione il 3 luglio, prima che sia disposta la vendita, allegando il versamento di un sesto: il credito precettato è 121.860 €, un creditore chirografario è intervenuto per 9.240 €, quindi la base è 131.100 € e il deposito minimo 21.850 €. All’udienza il giudice determina la somma da sostituire in 138.700 € — comprensiva delle spese di procedura maturate e degli interessi fino a quel momento — e concede la rateazione mensile su quarantotto mesi. Detratto il deposito, restano 116.850 € più interessi, pari a circa 2.435 € al mese oltre interessi. La sostenibilità di quella rata è l’unico dato che conta: se regge, la casa è salva e la procedura si chiude; se salta anche una sola rata con più di trenta giorni di ritardo, si perde tutto ciò che è stato versato e il giudice dispone la vendita.

Ipotesi 2 — La stessa situazione, un anno dopo. Stessi numeri di partenza, ma il debitore non fa nulla fino a quando riceve l’avviso di vendita. La delega al professionista è stata disposta il 15 luglio, e con essa la conversione è preclusa; il termine per la vendita diretta era scaduto dieci giorni prima dell’udienza ex art. 569. Primo esperimento con prezzo base 156.000 € deserto; secondo esperimento a 117.000 € deserto; terzo a 87.750 € con aggiudicazione a 88.300 €.

Distribuzione: spese di procedura in prededuzione per 11.400 €; alla banca ipotecaria vanno i restanti 76.900 € a fronte di un credito nel frattempo cresciuto a 129.500 €; il creditore chirografario intervenuto non prende nulla. Risultato: la casa è venduta, e residua un debito di 52.600 € verso la banca, ora chirografario e aggredibile su stipendio e conto. La differenza tra le due ipotesi non sta nella gravità della situazione economica di partenza, che è identica: sta di dodici mesi di inerzia.

La domanda che nessuno fa, ma che tutti dovrebbero fare

“Prima di decidere qualsiasi cosa: qual è oggi il valore reale della mia casa rispetto al debito totale, e chi ha diritto a prendere per primo?”

Questa domanda non ce la fa quasi mai nessuno. Ci si concentra sulla rata, sulle sentenze, sull’ultima lettera arrivata. Eppure è la domanda che determina quale strada abbia senso percorrere, perché tutte le altre risposte cambiano a seconda di come rispondi a questa.

Se il valore di mercato dell’immobile è significativamente superiore al debito complessivo, il problema non è giuridico ma di tempo: vendere prima dell’asta, o farlo vendere in vendita diretta, produce un residuo attivo che resta tuo. Trascinare la procedura fino agli esperimenti d’asta significa regalare quel margine ai ribassi.

Se il valore è sostanzialmente pari al debito, la partita si gioca sulle spese: ogni mese di procedura in più erode il margine, perché compensi e costi maturano in prededuzione. Qui la conversione o il saldo e stralcio hanno senso solo se arrivano presto.

Se il valore è inferiore al debito — la situazione più frequente su mutui stipulati ai massimi del mercato immobiliare — allora la vendita, comunque avvenga, non risolve niente: produce solo un debito residuo. In questo scenario la sola strada che chiude davvero la partita è quella concorsuale: ristrutturazione dei debiti del consumatore o concordato minore con conservazione dell’abitazione, oppure liquidazione controllata seguita da esdebitazione.

E la seconda parte della domanda — chi prende per primo — è altrettanto decisiva. L’ordine delle prelazioni determina chi ha realmente convenienza a trattare. Un creditore chirografario intervenuto che, dai conti, non prenderebbe nulla dalla distribuzione, è un creditore che ha un interesse fortissimo a un accordo stragiudiziale; un creditore ipotecario capiente non ha nessuna fretta. Sapere in anticipo chi si trova in quale posizione è ciò che trasforma una trattativa dal buio in una trattativa informata. Questa analisi va fatta all’inizio, non quando le opzioni si sono ridotte a una.

“Ma i giudici cosa dicono?”

Ecco i riferimenti su cui poggiano le risposte di questa guida, con il principio in sintesi e il motivo per cui contano nel tuo caso.

Cass., Sez. Un., 29 maggio 2024, n. 15130. Nel mutuo bancario a tasso fisso con ammortamento “alla francese” di tipo standardizzato tradizionale, la mancata indicazione della modalità di ammortamento e del regime di capitalizzazione composto degli interessi non determina nullità parziale del contratto, né per indeterminatezza dell’oggetto né per violazione della normativa sulla trasparenza. Rilevanza: chiude la stagione delle contestazioni seriali sul piano di ammortamento e obbliga a spostare la difesa su vizi specifici e documentati.

Cass., Sez. Un., 16 novembre 2022, n. 33719. Il superamento del limite di finanziabilità non travolge il contratto: il mutuo fondiario si converte in ordinario mutuo ipotecario. Rilevanza: contestare la fondiarietà non fa cadere il titolo esecutivo, ma può far venir meno le agevolazioni processuali dell’art. 41 TUB.

Cass., sez. I, 27 maggio 2024, n. 14702. L’inadempimento che non integra i presupposti dell’art. 40 TUB non preclude alla banca di invocare la decadenza dal beneficio del termine, purché provi uno dei presupposti dell’art. 1186 c.c. Rilevanza: è la pronuncia che delimita il confine tra le due strade della banca e impone alla stessa un onere probatorio ulteriore rispetto al semplice ritardo.

Cass., sez. III, ord. 25 luglio 2025, n. 21348. La doglianza sulla mancata o irregolare notifica del titolo esecutivo non incide sul diritto di procedere all’esecuzione ma determina solo l’invalidità degli atti successivi. Rilevanza: individua il rimedio corretto — art. 617 c.p.c., venti giorni — ed evita l’errore che rende inammissibile l’opposizione.

Cass. n. 27848/2022 e Cass. n. 11191/2022. L’esonero dall’obbligo di notificare il titolo contrattuale nel credito fondiario opera anche verso il terzo proprietario e verso il terzo datore d’ipoteca. Rilevanza: chiude la difesa basata sulla mancata notifica quando l’immobile è passato a un accollante o è stato dato in garanzia da un familiare.

Cass., Sez. Un., 22 aprile 2025, n. 10543. Il cessionario di un credito, quale successore a titolo particolare nel diritto controverso, ha interesse a intervenire nei giudizi pendenti promossi dal cedente relativi a quel credito. Rilevanza: inquadra la posizione processuale delle società cessionarie di NPL nei giudizi in corso.

Cass., sez. III, ord. 22 gennaio 2026, n. 1477. È manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale del termine dell’art. 495, comma 1, c.p.c., perché la previsione di un termine ragionevole per l’istanza di conversione attua un congruo contemperamento tra diritto sociale all’abitazione e tutela del credito. Rilevanza: conferma che sul termine della conversione non ci sono margini di recupero: o si è tempestivi, o la strada è chiusa.

Cass. n. 411 del 13 gennaio 2020. Nella determinazione della somma di conversione si tiene conto anche dei creditori intervenuti dopo l’istanza, fino all’udienza in cui il giudice provvede; tali interventi non incidono retroattivamente sull’ammissibilità della domanda. Rilevanza: spiega perché l’importo finale è quasi sempre superiore a quello preventivato dal debitore.

Cass. n. 15362/2017. Il divieto di reiterazione dell’istanza di conversione opera anche se la prima è stata dichiarata inammissibile. Rilevanza: un’istanza mal costruita brucia definitivamente lo strumento.

Cass. n. 39243/2021. La mancata comunicazione dell’udienza di vendita non consente al debitore di chiedere la conversione a posteriori: il diritto va esercitato prima della vendita. Rilevanza: elimina l’idea che si possa recuperare il termine lamentando un difetto di informazione.

Cass., sez. III, 31 luglio 2025, n. 22105. Interviene sui presupposti e sul regime dell’ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c. Rilevanza: è il riferimento aggiornato sulla permanenza in casa del debitore e sui limiti della liberazione anticipata.

Cass., sez. I, ord. 6 novembre 2024, n. 28509, e Cass., sez. III, ord. 26 maggio 2026, n. 16285. Delimitano i rimedi impugnatori contro l’ordine di liberazione quando il bene è coinvolto in procedura concorsuale, e i limiti funzionali del reclamo. Rilevanza: individuano lo strumento corretto a seconda della sede in cui l’ordine è stato emesso.

Cass., sez. III, ord. 6 giugno 2025, n. 15145, e Cass., sez. II, ord. 15 maggio 2025, n. 13011. In tema di decreto di trasferimento: l’identificazione dei beni trasferiti si compie sulla base del decreto ex art. 586 c.p.c., cui si aggiungono i beni raggiunti dall’estensione automatica del pignoramento ex art. 2912 c.c., potendo il decreto richiamare le pertinenze descritte nella relazione peritale. Rilevanza: riguarda cantine, box e pertinenze, voce che incide sul valore e su cui nascono contenziosi frequenti.

Corte costituzionale, 24 luglio 2026, n. 151. Ha dichiarato non fondate le questioni di legittimità costituzionale dell’art. 586 c.p.c. nella parte in cui non estende l’ordine di cancellazione a formalità diverse dalle iscrizioni ipotecarie e dalle trascrizioni di pignoramento. Rilevanza: conferma l’attuale perimetro dell’effetto purgativo del decreto di trasferimento.

Cass. n. 22914/2024. Il creditore fondiario può avvalersi del privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB sia in caso di liquidazione giudiziale sia in caso di liquidazione controllata del sovraindebitato. Rilevanza: significa che l’apertura di una procedura concorsuale non blocca automaticamente l’esecuzione promossa dalla banca fondiaria.

Cass., sez. I, 18 dicembre 2025, n. 33149. La legittimazione del creditore fondiario a espropriare non impedisce di per sé al curatore l’azione revocatoria dell’atto di vendita anteriore. Rilevanza: riguarda chi ha alienato l’immobile ipotecato prima dell’apertura della procedura concorsuale.

Cass., sez. I, 10 maggio 2025, n. 12395, e Cass., sez. I, 22 luglio 2025, n. 20672. Pronunce recenti in materia di sovraindebitamento, rispettivamente su liquidazione dei beni e sul rilievo della condotta del creditore che abbia colpevolmente concorso all’indebitamento. Rilevanza: incidono sul vaglio di meritevolezza nella ristrutturazione dei debiti del consumatore.

Tribunale di Napoli Nord, 7 maggio 2025, e Tribunale di Pescara, 10 maggio 2025. Ammissibile la prosecuzione del mutuo ipotecario sull’abitazione principale ex art. 67, comma 5, CCII anche se il contratto è già stato risolto dalla banca e pende la procedura esecutiva, con rimessione in termini per il pagamento delle rate scadute. Rilevanza: sono le decisioni che aprono concretamente la strada del salvataggio della casa a chi è già in esecuzione.

Tribunale di Brindisi, 6 luglio 2025. Può configurarsi come abusiva, per contrarietà a buona fede oggettiva, la condotta della banca che si avvalga della decadenza dal beneficio del termine dopo aver accettato pagamenti tardivi. Rilevanza: fornisce un argomento difensivo concreto nei casi di tolleranza prolungata seguita da revoca improvvisa.

“E voi, concretamente, cosa fate?”

Ecco l’elenco delle attività che lo Studio Monardo svolge su un fascicolo di pignoramento immobiliare con mutuo in corso. Non “aiutiamo a”, ma facciamo.

1. Ricostruiamo la cronologia degli inadempimenti confrontando estratti conto, quietanze e comunicazioni della banca, per verificare se ricorrano i sette ritardi qualificati dell’art. 40, comma 2, TUB o se la decadenza sia stata dichiarata fuori dai presupposti di legge.
2. Verifichiamo il titolo esecutivo analizzando l’atto notarile di mutuo, il piano di ammortamento allegato e la spedizione in forma esecutiva, e controlliamo la corrispondenza tra il credito precettato e quello contrattualmente dovuto.
3. Ricalcoliamo il dovuto con l’intervento dei commercialisti dello staff: TAN applicato rispetto a quello pattuito, interessi di mora rispetto alle soglie usura, costi non pattuiti in contratto, imputazione dei pagamenti.
4. Controlliamo la catena delle cessioni quando il credito è stato ceduto, verificando la pubblicazione ex art. 58 TUB e la riconducibilità del singolo rapporto al perimetro ceduto, ed eccependo il difetto di legittimazione dove la prova manchi.
5. Esaminiamo la regolarità formale dell’esecuzione — notifica del pignoramento, iscrizione a ruolo nei quindici giorni, deposito della documentazione ipocatastale nei sessanta giorni ex art. 567 c.p.c. — e proponiamo opposizione agli atti esecutivi entro i venti giorni quando emergono vizi.
6. Proponiamo opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. contestando il diritto della banca di procedere, con istanza di sospensione ex art. 624 c.p.c. quando ricorrono i gravi motivi.
7. Costruiamo e depositiamo l’istanza di conversione ex art. 495 c.p.c., quantificando preventivamente la somma comprensiva degli interventi e delle spese, curando il deposito del sesto e la richiesta di rateazione fino a quarantotto mesi.
8. Predisponiamo l’istanza di vendita diretta ex art. 568-bis c.p.c., seguendo la formazione dell’offerta di acquisto, il versamento della cauzione e le notifiche ai creditori procedente, intervenuti e iscritti.
9. Conduciamo la trattativa di saldo e stralcio con la banca o con il cessionario, redigendo l’accordo con rinuncia espressa e scritta al credito residuo e con la previsione della cancellazione dell’ipoteca.
10. Attiviamo, dove ne ricorrono i presupposti, la procedura di sovraindebitamento costruendo il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore o il concordato minore con conservazione dell’abitazione principale ex artt. 67, comma 5, e 75, comma 2-bis, CCII, e chiedendo al giudice l’autorizzazione al pagamento dello scaduto e la rimessione in termini.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Su un pignoramento con mutuo in corso pesano in modo particolare due di queste abilitazioni. La prima è il coordinamento dello staff multidisciplinare in diritto bancario: qui la difesa nasce dai numeri — conteggi, imputazione dei pagamenti, catena delle cessioni — e senza la lettura tecnica dei documenti contabili accanto a quella giuridica del titolo si contesta al buio. La seconda è la qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento e di fiduciario OCC: è ciò che consente di impostare, quando la strada esecutiva non ha più margini, la procedura concorsuale che tiene l’abitazione fuori dalla liquidazione e permette di proseguire il mutuo.

A questo si aggiunge la continuità della strategia. La linea difensiva impostata sull’opposizione al precetto è la stessa che viene sostenuta davanti al giudice dell’esecuzione, poi in appello e, se necessario, in Cassazione, con lo stesso difensore e senza il passaggio di consegne che tipicamente disperde argomenti e tempi. E lo staff lavora in modo integrato: avvocati e commercialisti sullo stesso fascicolo, perché in questa materia il conteggio è un atto difensivo tanto quanto l’atto di citazione.

In sintesi

Tre cose emergono da tutte le risposte di questa guida.

La prima: avere un mutuo in corso non protegge la casa, la espone. L’ipoteca esiste proprio per consentire alla banca di far vendere l’immobile, e il contratto notarile è già titolo esecutivo. Non c’è nessun controllo preventivo di un giudice.

La seconda: i termini che permettono di difendersi sono concentrati all’inizio della procedura, mentre la procedura nel suo complesso dura anni. È questa asimmetria che rovina la maggior parte delle posizioni, non la gravità della situazione economica.

La terza: la vendita all’asta quasi mai chiude i conti. Se il ricavato non copre il debito, il residuo resta e diventa aggredibile su tutto il resto. Le strade che chiudono davvero la partita — vendita diretta, saldo e stralcio con rinuncia scritta, procedura di sovraindebitamento con conservazione dell’abitazione — vanno imboccate prima, non dopo.

Lo Studio Monardo si occupa di questa materia perché essa richiede esattamente le competenze che l’Avvocato ha certificato: quelle di cassazionista, per costruire opposizioni che reggano fino all’ultimo grado di giudizio; quelle del coordinamento di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario, perché contestare un mutuo significa leggere insieme il contratto e i conteggi; quelle di Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi ministeriali e di fiduciario OCC, perché quando l’esecuzione non si può più fermare esiste ancora una procedura che consente di tenere la casa e azzerare il resto.

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