quando il regolamento può vietarli

Il regolamento condominiale contrattuale può vietare la detenzione di animali se la clausola è chiara e accettata dai condomini? Per approfondire la materia consigliamo il volume I contratti di compravendita immobiliare, disponibile su Shop Maggioli o su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1138 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 3705 del 16/02/2011

1. Dodici cani in appartamento, rumori e odori: nasce il contenzioso

Una condomina deteneva stabilmente un numero molto elevato di cani all’interno della propria abitazione, che fungeva anche da sede di un’associazione di cani randagi.
I condomini osservavano che gli animali erano almeno dodici e che il latrare si ripeteva a ogni ora, generando disturbo e preoccupazione. Alcuni riferivano che la gestione di un branco così numeroso appariva difficoltosa, mentre altri lamentavano odori persistenti nelle parti comuni.
Una clausola del regolamento contrattuale vietava la detenzione di cani all’interno delle unità immobiliari qualora la loro presenza determinasse una situazione di pericolo per l’incolumità dei condomini, sia in ragione della loro aggressività, sia per motivi igienico‑sanitari, sia per esigenze di pubblica tranquillità.
L’assemblea riteneva che tali condizioni fossero ormai superate e deliberava una prima sanzione ex art. 70 disp. att. c.c. per violazione del regolamento; successivamente, con delibera del 21 settembre 2023, accertava la recidiva e irrogava la sanzione di € 800,00. In seguito, con delibera del 19 dicembre 2023, il condominio incaricava l’amministratore di avviare il recupero coattivo del credito derivante dalle sanzioni già deliberate.
La condomina impugnava la delibera assembleare del 19 dicembre 2023 davanti al Giudice di pace, deducendo che l’atto fosse illegittimo poiché, a suo dire, mancava una nuova deliberazione che accertasse formalmente la recidiva e irrogasse la sanzione di € 800,00 prevista dall’art. 70 disp. att. c.c.
L’attrice riteneva inoltre che il regolamento non potesse vietare la detenzione di animali, richiamando l’art. 1138, comma 5, c.c., e affermava che non vi fosse alcuna condizione di pericolosità. Il Giudice di pace, però, dichiarava l’impugnazione tardiva e priva di interesse, poiché la delibera contestata aveva natura meramente esecutiva. Inoltre accoglieva la domanda riconvenzionale del condominio, ordinando alla donna di cessare la raccolta dei cani randagi e di detenerne non più di uno.
La soccombente proponeva appello, insistendo sul fatto che la clausola regolamentare fosse inefficace e che la decisione fosse ingiusta. Nel frattempo il condominio ribadiva che il regolamento era contrattuale, chiaro e accettato al momento dell’acquisto, e che la presenza di dodici cani costituiva un pericolo oggettivo.
I condomini continuavano a lamentare rumori e odori, mentre l’appellante non consentiva l’accesso all’immobile, impedendo ogni verifica sulle condizioni igieniche. Per approfondire la materia consigliamo il volume I contratti di compravendita immobiliare, disponibile su Shop Maggioli o su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Il condominio può davvero vietare gli animali nelle abitazioni?

I regolamenti condominiali approvati a maggioranza possono vietare ai condomini di possedere o detenere animali domestici?

3. Per il Tribunale il divieto è valido se il regolamento è contrattuale

Il Tribunale di Cosenza ha rigettato l’appello. Secondo il giudice di primo grado l’impugnazione della delibera era inammissibile per carenza di interesse, poiché l’atto contestato si limitava a dare esecuzione a sanzioni già deliberate e non impugnate nei termini. Il Tribunale ha affermato che l’art. 1138 c.c., comma 5, si applica esclusivamente ai regolamenti assembleari e non a quelli contrattuali, i quali, essendo frutto dell’autonomia privata, possono legittimamente imporre limiti alla detenzione di animali nelle proprietà esclusive. Il giudice cosentino ha rilevato che la clausola era chiara, espressa e accettata dall’appellante al momento dell’acquisto.
Il Tribunale ha inoltre accertato che la presenza di almeno dodici cani integrava una situazione di pericolo e di disturbo, come risultava dalle dichiarazioni dei condomini. Lo stesso giudice ha considerato verosimile la presenza di cattivi odori, anche perché l’appellante non aveva consentito alcun sopralluogo né documentato adeguati sistemi di pulizia.
Per queste ragioni ha confermato l’ordine di non detenere più di un animale nell’abitazione e ha condannato l’appellante alle spese.

4. Animali in condominio: il nodo ancora aperto tra regolamento assembleare e contrattuale

La decisione mette in luce come, ad oggi, la Corte di Cassazione non abbia ancora fornito un’interpretazione del nuovo quinto comma dell’art. 1138 c.c. nella formulazione introdotta dalla legge n. 220/2012. Nonostante ciò, una parte consistente della dottrina e della giurisprudenza ritiene che tale disposizione non abbia innovato il sistema, ma abbia semplicemente recepito un orientamento già consolidato prima della riforma. In particolare, si richiama il principio affermato dalla Suprema Corte secondo cui il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva (Cass. civ., sez. II, 16/02/2011, n. 3705).
Secondo questa impostazione, la novella del 2012 avrebbe semplicemente formalizzato un principio già riconosciuto: i regolamenti approvati a maggioranza non possono incidere sulle prerogative del singolo proprietario, né introdurre divieti relativi alla detenzione di animali nelle unità immobiliari. Tale lettura si fonda anche sul fatto che l’art. 1138 c.c. non è collocato tra le norme inderogabili, lasciando quindi spazio alla disponibilità del diritto. In questa prospettiva è stato affermato che la facoltà di tenere animali nella propria abitazione costituisce un diritto disponibile, suscettibile di rinuncia da parte dei condomini (Trib. Lecce, 15 settembre 2022, n. 2549).
Una diversa corrente interpretativa, oggi molto seguita, ritiene invece che il nuovo comma 5 debba essere letto alla luce delle fonti sovranazionali e della normativa interna che hanno progressivamente valorizzato la tutela degli animali d’affezione. Si richiama, in particolare, la Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia (Strasburgo, 13 novembre 1987), ratificata con legge n. 201/2010, nonché la legge n. 189/2004, che ha introdotto nel codice penale gli artt. 544-bis e seguenti, riconoscendo rilievo giuridico al sentimento umano verso gli animali. Tale orientamento è stato recepito anche dalla giurisprudenza di merito (App. Bologna, 20 giugno 2020, n. 1722).
Secondo questa linea interpretativa, il legislatore del 2012 avrebbe inteso estendere il divieto anche ai regolamenti contrattuali, in coerenza con una sensibilità normativa sempre più attenta agli animali come esseri senzienti e al valore del rapporto uomo‑animale (Trib. Cagliari, 28 gennaio 2025, n. 134).

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