Agevolazioni prima casa 2026: ruderi, termini e controlli

Agevolazioni prima casa 2026: ruderi F/2, termini e controlli

Chi compra casa quest’anno si muove in un quadro fiscale che, nel giro di pochi mesi, è cambiato in tre punti tutt’altro che marginali. L’Agenzia delle Entrate ha aperto le porte dell’agevolazione prima casa anche ai fabbricati fatiscenti censiti in categoria F/2, il termine per rivendere la vecchia abitazione agevolata è salito da uno a due anni con effetto retroattivo, e nel 2026 sono partite le prime verifiche automatizzate sulle agevolazioni under 36 concesse tra il 2021 e il 2024. Tre novità che spostano concretamente il conto del rogito e, soprattutto, il margine di errore. Vediamo cosa comportano, con i numeri e i riferimenti normativi alla mano.

Quanto si paga davvero con l’agevolazione prima casa

Il beneficio prima casa nasce dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131). La sostanza è semplice: riduce l’imposta dovuta al momento del trasferimento, ma il risparmio cambia parecchio a seconda di chi vende.

Se il venditore è un privato, o comunque un soggetto che cede fuori dal campo IVA, l’imposta di registro scende dal 9% ordinario al 2%, con un minimo fisso di 1.000 euro. A questa si aggiungono imposta ipotecaria e imposta catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Su un appartamento acquistato da privato, quindi, il carico fiscale del rogito si riduce a poche migliaia di euro.

Se invece a vendere è un’impresa costruttrice che assoggetta la cessione a IVA, l’aliquota IVA scende dal 10% al 4% sul prezzo pattuito, mentre registro, ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Qui il risparmio è più consistente in valore assoluto, perché il 6% di differenza si calcola sul corrispettivo pieno.

C’è poi un meccanismo che nell’acquisto da privato vale spesso più dell’aliquota stessa: il prezzo-valore, introdotto dall’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266. Consente di calcolare l’imposta di registro non sul prezzo dichiarato ma sul valore catastale, ottenuto moltiplicando la rendita rivalutata del 5% per il coefficiente 110 nel caso della prima casa. Poiché le rendite catastali italiane sono quasi ovunque sganciate dai valori di mercato, la base imponibile che ne esce è di norma molto inferiore al prezzo reale. Un esempio concreto: su un immobile pagato 200.000 euro con rendita catastale di 700 euro, la base imponibile diventa 700 × 1,05 × 110 = 80.850 euro, e il 2% si traduce in 1.617 euro di registro anziché i 4.000 che si pagherebbero sul prezzo.

Per accedere al beneficio l’acquirente deve rendere nell’atto tre dichiarazioni previste dalla nota II-bis: di risiedere nel Comune dove si trova l’immobile o di impegnarsi a trasferirvi la residenza entro diciotto mesi dalla stipula; di non essere titolare, nello stesso Comune, di altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni; di non possedere, su tutto il territorio nazionale, altra casa acquistata con il beneficio prima casa. Restano escluse dall’agevolazione le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio).

La svolta sui ruderi: prima casa anche per gli immobili collabenti

È la novità più significativa del 2026 e riguarda una fetta di patrimonio edilizio enorme, specialmente nei borghi e nelle aree interne. Con la Risposta a interpello n. 108 del 26 maggio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto che l’agevolazione prima casa può applicarsi anche all’acquisto di un fabbricato censito in categoria catastale F/2, cioè un’unità collabente: un edificio in stato di degrado tale da renderlo inidoneo all’uso abitativo e privo di rendita catastale, ai sensi dell’articolo 3, comma 2, del d.m. 2 gennaio 1998, n. 28.

Fino a ieri l’orientamento era opposto. La risposta a interpello n. 357 del 30 agosto 2019 escludeva i collabenti dal perimetro del beneficio, ragionando sul fatto che l’immobile non fosse classificato in categoria A e quindi non fosse “casa di abitazione”. La Risposta 108/2026 dichiara espressamente superate quelle indicazioni.

Il cambio di rotta arriva dalla giurisprudenza. Con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025 la Corte di Cassazione ha stabilito che né l’assenza di attualità della destinazione abitativa né l’attribuzione della categoria F/2 rappresentano un ostacolo all’accesso alle agevolazioni, purché l’immobile sia suscettibile di essere destinato all’uso abitativo mediante interventi edilizi. Il ragionamento della Corte, come ricostruito da Federnotizie nel commento alla Risposta 108, poggia su due gambe. Una teleologica: la finalità della norma è favorire l’accesso alla casa, e negare il beneficio a chi recupera un edificio degradato contraddice quello scopo. L’altra sistematica: se l’agevolazione già spetta ai fabbricati in corso di costruzione, censiti in F/3 e altrettanto inabitabili al momento del rogito, non c’è ragione di negarla a un edificio già esistente ma fatiscente.

Il criterio dirimente, dunque, non è più la categoria catastale al momento dell’acquisto, ma la concreta potenzialità abitativa dell’immobile.

I due orologi che l’acquirente deve tenere d’occhio

La Risposta 108/2026 introduce una doppia scansione temporale che è bene fissare con chiarezza, perché confonderla costa cara.

Il primo termine è quello classico dei diciotto mesi per il trasferimento della residenza. Attenzione: la nota II-bis richiede la residenza nel Comune dove si trova l’immobile, non nell’immobile stesso. Chi acquista un rudere e nel frattempo abita altrove nello stesso Comune soddisfa il requisito, anche se il cantiere è ancora aperto.

Il secondo termine è di tre anni dalla registrazione dell’atto ed è quello entro cui l’immobile deve risultare effettivamente destinato ad abitazione. Non è un termine inventato: coincide con il periodo di decadenza per l’attività di accertamento previsto dall’articolo 76, comma 2, del TUR. In pratica, entro tre anni i lavori devono essere ultimati e l’unità va riaccatastata in categoria abitativa. Se ciò non avviene, l’Ufficio recupera le imposte ordinarie con interessi e sanzioni.

Un dettaglio tecnico che merita attenzione: sull’acquisto di un’unità collabente il prezzo-valore non è applicabile. Non per scelta interpretativa, ma per una ragione strutturale — le unità F/2 sono prive di rendita catastale, e senza rendita non c’è nulla da rivalutare. L’imposta si calcola quindi necessariamente sul corrispettivo dichiarato. È un aspetto da mettere subito nel conto quando si valuta l’acquisto di un rudere: il 2% si applica sul prezzo pieno, non su una base ridotta.

Resta poi aperta una questione che riguarda soprattutto le cessioni da parte di imprese. Lo Studio CNN n. 36-2026/T di F. Raponi, approvato dalla Commissione Studi Tributari del Consiglio Nazionale del Notariato il 9 aprile 2026, riconduce la cessione di un’unità collabente al regime di esenzione IVA previsto dall’articolo 10, n. 8-bis, del d.P.R. n. 633/1972, con conseguente applicazione dell’imposta di registro proporzionale. L’Agenzia delle Entrate, invece, tende a considerare la cessione imponibile IVA proprio per l’assenza di classificazione catastale ordinaria. Le due letture portano a conti diversi, e in un’operazione con venditore soggetto IVA vale la pena farsi dare per iscritto dal notaio l’impostazione adottata.

Due anni per rivendere la vecchia prima casa (ma un solo anno per il credito)

La seconda modifica di rilievo arriva dalla legge di Bilancio 2025 (legge 30 dicembre 2024, n. 207), il cui articolo 1, comma 116, ha sostituito le parole “entro un anno” con “entro due anni” nel comma 4-bis della nota II-bis.

Il meccanismo è questo. Chi possiede già un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa può comprarne un’altra beneficiando nuovamente dell’aliquota ridotta, a condizione che la precedente venga alienata entro un termine prestabilito dal nuovo acquisto. Quel termine, dal 1° gennaio 2025, è di due anni anziché uno.

L’estensione ha effetto retroattivo: la norma non riserva il beneficio ai soli atti stipulati dal 2025 in poi, e quindi si applica anche agli acquisti anteriori il cui termine annuale fosse ancora pendente alla data di entrata in vigore. Chi era stretto in una vendita d’urgenza si è trovato, di fatto, con dodici mesi in più per chiudere l’operazione senza perdere l’agevolazione.

C’è però una trappola che sfugge a molti. Il termine biennale riguarda la conservazione dell’agevolazione, non il credito d’imposta per il riacquisto disciplinato dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448. Quel credito — che consente di scomputare l’imposta pagata sul primo acquisto agevolato da quella dovuta sul nuovo — resta legato al termine di un anno tra la vendita e il riacquisto. Le due scadenze non sono state allineate, e trattarle come se fossero la stessa cosa è uno degli errori più frequenti nelle operazioni di sostituzione dell’abitazione.

Under 36: cosa resta nel 2026 e cosa è scaduto

Qui serve chiarezza, perché il tema genera confusione da anni.

L’esenzione totale da imposta di registro, ipotecaria e catastale introdotta dal Decreto Sostegni bis nel 2021 per gli acquirenti con meno di 36 anni e ISEE entro 40.000 euro è scaduta il 31 dicembre 2024 e non è stata prorogata. Chi compra oggi, anche se ha 28 anni e un ISEE basso, paga le imposte ordinarie prima casa: 2% di registro più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale.

Quello che invece resta operativo, e anzi è stato rifinanziato, è il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da CONSAP. La legge di Bilancio ne ha prorogato l’operatività fino al 31 dicembre 2027, stanziando 270 milioni di euro per ciascun anno del biennio 2026-2027. Per le categorie prioritarie — giovani under 36, giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP — con ISEE non superiore a 40.000 euro la garanzia statale copre fino all’80% della quota capitale del mutuo, percentuale che sale ulteriormente per i nuclei numerosi. Il limite massimo del finanziamento assistito resta 250.000 euro, in linea con l’importo medio dei mutui prima casa a livello nazionale.

La distinzione è netta e vale la pena ripeterla: sul fronte fiscale l’under 36 oggi non ha più alcun trattamento di favore rispetto agli altri acquirenti, mentre sul fronte creditizio la garanzia pubblica continua a permettere mutui che coprono fino al 100% del valore dell’immobile. Chi sta valutando un finanziamento può approfondire i requisiti nella nostra guida al mutuo prima casa 2026 con garanzia Consap all’80%.

I controlli 2026: chi rischia e su cosa

Il 2026 segna l’avvio delle prime verifiche automatizzate sulle agevolazioni prima casa under 36. Non è un dettaglio organizzativo: dal 1° aprile 2026, nell’ambito della riorganizzazione degli uffici dell’Agenzia delle Entrate, è operativa una Sezione controlli registro dedicata proprio all’imposta di registro e alle imposte ipotecarie e catastali.

Le verifiche riguardano gli acquisti effettuati tra il 26 maggio 2021 — data di entrata in vigore dell’agevolazione under 36 — e la fine del 2023, più i contratti definitivi stipulati nel 2024 preceduti da un preliminare registrato entro il 2023. Il metodo è quello delle liste selettive: incrociando l’Archivio dei rapporti finanziari, le banche dati catastali, le dichiarazioni ISEE e l’anagrafe tributaria, l’Agenzia estrae posizioni che presentano anomalie documentali specifiche, concentrando le ispezioni solo su quelle.

Cosa viene guardato in concreto? Il rispetto del requisito anagrafico alla data del rogito, la congruità dell’ISEE dichiarato, l’effettivo trasferimento della residenza entro diciotto mesi, l’assenza di altre abitazioni agevolate. Nella stessa tornata di controlli rientrano anche i bonus edilizi e i redditi prodotti all’estero.

Le conseguenze di una decadenza non sono simboliche. Il recupero riguarda la differenza tra imposta ordinaria e imposta agevolata, maggiorata degli interessi e di una sanzione pari al 30% dell’imposta dovuta. Su un acquisto da 250.000 euro il conto può facilmente superare i 20.000 euro.

Esiste però una via d’uscita. Chi si accorge di non poter rispettare l’impegno assunto nell’atto — tipicamente il trasferimento della residenza entro diciotto mesi — può presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia dove è stato registrato l’atto prima della scadenza del termine, chiedendo la riliquidazione dell’imposta. In questo modo paga la differenza e gli interessi, ma evita la sanzione del 30%. È una possibilità che va usata per tempo: una volta scaduto il termine, la strada del ravvedimento diventa più onerosa.

Il contesto: un mercato che continua a crescere

Queste novità arrivano su un mercato in espansione, il che spiega perché l’attenzione del Fisco si sia alzata.

Secondo le statistiche trimestrali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel primo trimestre 2026 le abitazioni compravendute in Italia hanno sfiorato le 180.000 transazioni normalizzate (NTN), con un aumento del 4,4% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il dato mensile racconta un andamento tutt’altro che lineare: gennaio ha chiuso a -2%, ma febbraio ha recuperato con un +3,7% e marzo ha messo a segno un +10,1%.

La crescita è diffusa: +4,1% nei Comuni capoluogo e +4,6% nei Comuni non capoluogo, con le variazioni più marcate al Nord Ovest e al Sud, entrambi a +5,1%. Le nuove costruzioni rappresentano il 6% degli scambi ma crescono del 14,6% su base annua, segno che l’offerta di prodotto nuovo sta finalmente reagendo.

Il dato forse più interessante riguarda il credito: la quota di abitazioni acquistate dalle famiglie con l’ausilio di un mutuo è salita al 48% nel primo trimestre 2026, contro il 45% dell’ultimo trimestre 2025. Tre punti percentuali in un solo trimestre indicano che il ritorno del credito bancario sta effettivamente allargando la platea degli acquirenti — e che, di riflesso, cresce il numero di rogiti in cui l’agevolazione prima casa viene richiesta.

Sul fronte dei prezzi, l’indice IPAB dell’ISTAT registra nel primo trimestre 2026 un aumento tendenziale del 5,2% per le abitazioni. Un mercato che sale nei volumi e nei valori è anche un mercato dove un errore fiscale al rogito pesa di più in valore assoluto.

Come muoversi in pratica prima di firmare

Qualche indicazione operativa, ricavata dal quadro appena descritto.

Se l’immobile che interessa è un rudere o un fabbricato in stato di degrado, verificare prima del preliminare che la trasformazione in abitazione sia concretamente realizzabile sotto il profilo tecnico-amministrativo. Vincoli paesaggistici, distanze, limiti volumetrici o problemi strutturali possono rendere impossibile completare l’intervento nei tre anni, e a quel punto l’agevolazione salta. Il criterio della “suscettibilità abitativa” affermato dalla Cassazione è un criterio sostanziale, non una formula da inserire nell’atto.

Se si sta vendendo una prima casa agevolata per comprarne un’altra, mettere per iscritto entrambe le scadenze: due anni per alienare la vecchia abitazione, un anno tra vendita e riacquisto per non perdere il credito d’imposta. Sono termini diversi e vanno gestiti separatamente.

Se si è acquistato tra il 2021 e il 2024 usufruendo del regime under 36, recuperare adesso la documentazione — attestazione ISEE dell’epoca, certificato di residenza, visure catastali — senza aspettare una lettera di compliance. Ricostruire un fascicolo a distanza di quattro anni con la richiesta dell’Ufficio già sul tavolo è molto più scomodo.

Se l’immobile viene ceduto da un’impresa, chiedere al notaio quale regime IVA viene applicato e perché, soprattutto quando si tratta di categorie catastali F. Le posizioni di Agenzia e notariato divergono, e la differenza si vede in fattura.

Conclusione

Il 2026 lascia intatto il cuore dell’agevolazione prima casa — 2% di registro da privato, 4% di IVA da impresa, prezzo-valore dove applicabile — ma ne allarga il perimetro in una direzione nuova. L’apertura ai fabbricati collabenti sancita dalla Risposta 108/2026 rende fiscalmente accessibile il recupero di un patrimonio edilizio che finora restava fuori dal beneficio, e questo, in un Paese con centinaia di migliaia di edifici in stato di abbandono, può spostare parecchie decisioni di acquisto. Allo stesso tempo, l’avvio dei controlli automatizzati e la nascita di un ufficio dedicato all’imposta di registro segnalano che il margine di approssimazione si è ridotto. Le condizioni si sono ampliate, ma la verifica del loro rispetto è diventata sistematica. Chi compra nel 2026 farebbe bene a trattare le dichiarazioni rese nell’atto come impegni verificabili, perché ora lo sono.

Domande frequenti

Posso usare l’agevolazione prima casa per comprare un rudere?

Sì. Con la Risposta a interpello n. 108 del 26 maggio 2026 l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto l’applicabilità dell’aliquota agevolata del 2% anche all’acquisto di fabbricati collabenti censiti in categoria catastale F/2. La condizione è che l’immobile sia concretamente suscettibile di destinazione abitativa e che risulti effettivamente adibito ad abitazione entro tre anni dalla registrazione dell’atto. Va ricordato che sull’acquisto di un’unità collabente non si applica il meccanismo del prezzo-valore, perché queste unità sono prive di rendita catastale.

Quanto tempo ho per vendere la vecchia prima casa dopo averne comprata una nuova?

Il termine è di due anni dal nuovo acquisto, dopo la modifica introdotta dall’articolo 1, comma 116, della legge di Bilancio 2025. L’estensione da uno a due anni si applica anche retroattivamente agli acquisti anteriori il cui termine fosse ancora pendente. Attenzione però al credito d’imposta per il riacquisto previsto dall’articolo 7 della legge 448/1998, che resta legato al termine di un anno tra la vendita e il nuovo acquisto.

L’agevolazione prima casa under 36 esiste ancora nel 2026?

L’esenzione totale da imposta di registro, ipotecaria e catastale per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro è scaduta il 31 dicembre 2024 e non è stata prorogata. Chi acquista oggi paga le imposte ordinarie previste per la prima casa. Resta invece attivo e rifinanziato fino al 31 dicembre 2027 il Fondo di garanzia CONSAP, che per le categorie prioritarie copre fino all’80% della quota capitale del mutuo entro un finanziamento massimo di 250.000 euro.

Cosa succede se non trasferisco la residenza entro 18 mesi?

Si decade dall’agevolazione e l’Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra imposta ordinaria e imposta agevolata, maggiorata degli interessi e di una sanzione pari al 30% dell’imposta dovuta. Chi si accorge in tempo di non poter rispettare l’impegno può presentare un’istanza all’ufficio dove è stato registrato l’atto prima della scadenza del termine, chiedendo la riliquidazione dell’imposta: in questo modo paga imposta e interessi ma evita la sanzione.

Su quali agevolazioni si concentrano i controlli del Fisco nel 2026?

Le verifiche riguardano in primo luogo le agevolazioni prima casa under 36 relative agli acquisti effettuati tra il 26 maggio 2021 e la fine del 2023, oltre ai definitivi stipulati nel 2024 preceduti da preliminare registrato. Dal 1° aprile 2026 opera una Sezione controlli registro dedicata, che lavora per liste selettive incrociando Archivio dei rapporti finanziari, dati catastali e dichiarazioni ISEE. Nella stessa tornata rientrano anche i bonus edilizi e i redditi prodotti all’estero.

Come si calcola il valore catastale con il meccanismo del prezzo-valore?

Per la prima casa si moltiplica la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 110. Su una rendita di 700 euro, ad esempio, la base imponibile è 700 × 1,05 × 110, cioè 80.850 euro, e l’imposta di registro del 2% si calcola su quell’importo anziché sul prezzo dichiarato. Il meccanismo è previsto dall’articolo 1, comma 497, della legge 266/2005 e si applica solo alle cessioni tra privati di immobili a uso abitativo dotati di rendita catastale.